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商品房买卖纠纷

签订认购书后没有购房资格,定金能退吗?

来源: 时间:2019-05-31 15:37:18 次数:

律师解答:可以退,核实购房资格是买卖双方共同的义务,因不具备购房资格导致合同履行不能而解除的合同,视为双方过错相等,互不承担违约责任,买家已交款项全部退还。

判决书节选:

法院认为,双方当事人就涉讼房屋签订的两份《认购书》,抬头均载明认购方为新某公司,但落款处并无新某公司盖章或有代理权限的代理人签名;两份《广州市商品房买卖合同(预售)》载明买方均有新某公司,但落款处均仅有李某签名,并无新某公司盖章或新某公司的代理人签名;××单元的《广州市商品房买卖合同(预售)》卖方处无签名或盖章。上述合同形式上均不完整,以新某公司作为买方的房屋买卖合同并未成立。但根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定,“采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”现两份《广州市商品房买卖合同(预售)》中均有李某签名,且李某已向富某公司支付了合同约定的定金、首期款,履行了合同中约定的买方的主要义务,且富某公司亦已接受,故可认定李某与富某公司之间关于涉讼房屋的房屋买卖合同关系已成立。而双方当事人均确认当时李某不具备广州市购房资格,房屋以过户至新某公司名下的方式交易。但双方当事人均未提交证据证明李某收购新某公司有成功的必然性,或新某公司当时已同意借名予李某购买涉讼房屋,富某公司作为房地产开发企业,甚至并未审查新某公司的工商登记资料,对于新某公司是否存在及基本情况均无从知晓。李某与富某公司在明知《广州市商品房买卖合同(预售)》存在较大的无法履行的风险的情况下,仍签订合同并实际开始履行,后因李某不具备购房资格又未能以新某公司名义购入涉讼房屋而致使合同无法继续履行,双方当事人均有过错,应当各自承担相应的责任。现富某公司已将涉讼房屋另行出售,该院对于李某与富某公司之间就涉讼房屋成立的房屋买卖合同关系已解除予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”富某公司应向李某返还其已支付的购房款890000元。因李某主张退还购房款的依据为房屋买卖合同尚未成立,该依据该院未予采纳,故李某提起本案诉讼的受理费由其自行承担。至于富某公司主张李某赔偿涉讼房屋出售差价损失以及支付违约金的反诉请求,因其对于合同未能继续履行存在过错,对其反诉请求该院全部不予支持,对其提出的房屋差价评估申请,该院不予准许。

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