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商品房买卖纠纷

开发商辩称因政府原因延迟办证,属于不可抗力吗?

来源: 时间:2019-05-31 15:40:29 次数:

律师解答:一般不属于,除非开发商能证明不是自己的过错导致无法办理产权证。如下面这个案件,开发商辩称是其他业主擅自加建违建导致大厦无法通过规划验收,但法院认为房管局的复函上面说明无法通过规划验收的原因有好几条,不止违建一条,且开发商未提供证据证明自己有阻止其他业主违建行为,最终判定开发商构成延迟交房。

判决书节选:

法院认为:戴某与南某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示,其内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方应切实履行。

戴某已根据合同约定向南某公司支付了购房款1238431元,南某公司应按照合同约定向戴某交付案涉房屋并办理产权过户登记手续。根据《补充协议》约定,南某公司应当在商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为戴某办妥产权登记,并将以戴某为产权人的房地产权证交付戴某;南某公司逾期办妥《房地产权证》的,合同继续履行,南某公司应当自逾期之日的次日起至戴某实际取得《房地产权证》之日止,每日按该商品房总价款的0.01%的标准向戴某支付违约金,但违约金总额不超过房价的2%。根据已查明的事实可知,南某公司已于2014421日将案涉房屋交付给戴某,故南某公司依约应于2016419日前为戴某办妥产权登记,并将以戴某为产权人的房地产权证交付戴某。但根据广州市国土资源和规划委员会、广州市天河区国土资源和规划局的复函,案涉房屋所在的颐某大厦尚未通过规划验收手续,案涉房屋暂不具备产权登记条件,因此,南某公司应承担逾期办理房地产权证的违约责任。

南某公司主张颐某大厦未能完成规划验收是由政府原因造成的,属于不可抗力因素,依法应当予以免责。但南某公司提交的证据并未显示是政府原因造成颐某大厦至今未通过规划验收,其应自行承担举证不能的法律责任,法院对此抗辩不予采纳。

南某公司主张颐某大厦未能完成规划验收是由于部分业主在收楼后擅自将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台而造成的。首先,从广州市天河区国土资源和规划局的复函可见,颐某大厦至今未能通过规划验收系由于穗国土规划业务函【2018X号《关于暂不同意规划验收的函》上载明的八项问题,部分业主将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台并非唯一原因,南某公司在本案中并未举证证明其已完成除该两项问题以外的其他整改。其次,对该部分业主的改装行为,南某公司作为开发商,在本案中亦未有证据证明其曾对此进行劝阻或要求业主进行整改。最后,戴某及南某公司在本案中均确认戴某不存在对房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台的情形。综上,本案中未有证据显示戴某对案涉房屋至今未能办妥房地产权证存在过错,法院对南某公司的此项抗辩不予采纳。

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