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拍卖房买卖纠纷

购买法院拍卖房之后,租客拿出租赁合同不肯搬怎么办?

来源: 时间:2019-05-31 16:13:44 次数:

律师解答:现实中很多被拍卖的房产,都是设有抵押权后被拍卖的。若租赁合同的签订时间在抵押权设立之前,则承租z人可以要求继续履行租赁合同,但过户之后的租金应交给新业主。若租赁合同的签订时间在抵押权设立之后,则租赁合同不能对抗抵押权,承租z人必须搬出房屋。另外,即使执行申请人不是抵押权人,也不影响房屋的拍卖,只要将拍卖所得钱款支付给抵押权人,就同样视为已通过拍卖实现抵押权。

z决书节选:

法院认为,陈某是案涉房屋的所有权人,其享有收益及处分权等物权。本案争议的焦点是陈某按现状拍得案涉房屋后是否受朱某与刘某之间租赁合同的约束。根据《最高人民z法院关于适用﹤中华人民共和国担z保法>若干问题的解释》第六十六条第z一款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力;又根据《中华人民共和国物权法》第z一百九十条规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权;另外参照《最高人民z法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租z人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民z法院应予支持,但房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。”本案中,案涉房屋抵押权先于朱某与刘某之间的租赁合同而设立;虽然房屋被执行拍卖并非由抵押权人所提起,但抵押权人实际已通过拍卖实现抵押权,故可认定本案属于上述司法解释关于“房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的情形,因此,刘某基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人陈某。另从案涉房屋的拍卖情况说明中注明的“房屋由案外人使用,有长期租约,承租z人有优先购买权”来看,是在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明,并非是对朱某与刘某之间租赁合同效力的法律认定,陈某以不交吉价格拍得案涉房屋,表明其接受该案涉房屋现状,自行承担拍卖案涉房屋后发生的风险,不等同于其对朱某与刘某之间租赁合同的认可与承受,故根据上述规定,抵押权实现后,朱某与刘某之间的租赁合同对作为受让人的陈某不具有约束力。陈某在取得案涉房屋产权后,对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益等权利,其要求刘某立即搬离案涉房屋,并自201689日起支付房屋占有使用费的诉讼请求合理有据,予以支持。

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