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拍卖房买卖纠纷

原业主在拍卖成交前签订的长期租赁合同有效吗?

来源: 时间:2019-05-31 16:16:08 次数:

律师解答:无效,属于恶意串z通,损害他人利益而无效的合同。如下面这个案件,原租客在拍卖成交前一个月,将涉案房屋转租给他人,并签订了23.5年的租期并约定一次性支付租金。法院最后认为,签订租赁合同的双方及原业主均存在明显的恶意,一次性支付巨额租金不合常理,且不能提供已支付全部租金的证据。最终认定该租赁合同属恶意串z通无效,各方均应腾空房屋交给新业主。

判决书节选:

本院认为,何某通过拍卖,取得了案涉房屋的所有权,享有房屋的占用、使用、收益、处分的权利。何某在通过拍卖竞得涉案房屋时,当时的拍卖资料已明确该次拍卖为按现状不交吉拍卖。何某对于案涉房屋上存有王某与全某公司分别于20021228日签订的《租赁合同书》及2009310日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是,依据法律规定,只有合法有效的租赁权才能约束所有权。王某于2011630日与诚某公司签订的《房屋租赁合同》没有在拍卖资料中予以披露。王某、全某公司、诚某公司也没有提交证据证明曾告知执行法院或拍卖行。案涉房屋已于20033月份登记为进行司法拍卖,王某与全某公司均理应知道案涉房屋拍卖后将出现新的所有权人,王某如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王某在案涉房屋拍卖成交之前不足一个月的时间里,将案涉房屋转租给诚某公司,并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全某公司也在明知房屋即将被拍卖及即将出现新的所有权人的情况下,仍然同意王某将案涉房屋转租,存在明显的恶意。诚某公司在合同中约定的租期长达23.5年及一次性支付230万元的巨额租金,不符合日常生活经验。且诚某公司也未能提供其已支付230万元租金的充分证据。

综上上述情况,本院认为,王某、诚某公司明知案涉房屋将被拍卖出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部支付租金的转租合同,属于恶意串z通,损害拍卖买受人的利益的合同。该合同未在拍卖资料中披露,不属于何某买受时认可的租赁负担。故何某作为所有权人要求王某、诚某公司将案涉房屋交还,合法有理。全某公司虽然不是王某、诚某公司之间的租赁合同的当事人,但是全某公司当时书面同意王某这一转租行为,存在明显的主观恶意,判决成某公司及第三人王某、第三人全某公司将房屋腾空交还何某管业。

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