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商铺租赁与买卖纠纷

房东不同意续租,转租店面商铺等交的转让费能退吗?

来源: 时间:2019-06-03 18:34:14 次数:

随着社会经济的发展,店面(商铺、门市)转租越来越频繁,店面转让费应运而生,并成为承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯,已经得到了市场的普遍认可和接受,但其至今没有明确的法律依据,只能以“潜规则”形式在经济活动中被广泛运用,由转让费而产生的纠纷亦时有发生。

一般情况下,当事人签订的店面转让合同并没有约定转让费用具体包含的费用项目,从法律性质上分析,店面转让系合同权利、经营权利、品牌价值等各项权利的概况转让,转让费包含多种不同性质的费用集合体,应当包括以下分项:1、有形资产的费用,即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固着于商铺而无法收回投资成本,承租人于是选择从次承租人处以转让费的形式获得的补偿。有形资产的费用有时还包括一些经营设备及余留商品的价值。2、无形资产的费用,即次承租人为获得商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、加盟许可、供货渠道等市场影响力而支付的对价。3、租赁期限,即次承租人为获得剩余的租赁期限而向承租人所支付的对价。依据市场行情,转让费收取的多少往往都与该商铺剩余的租赁期限呈正比例。

根据最z高法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(二)第七条之规定,店面转让费可以视为市场发展过程中沿袭的一种行业交易习惯,当事人应该予以遵守,如系双方真实意思表示,一般应认定合同有效。但应当注意的是,作为承租人对店面拥有的仅仅只是使用权,除当事人另有约定外,转租店面应当取得房东同意,否则将要承担合同履行不能的法律风险。根据权利与义务一致的原则,承担费用的前提是享有该费用所带来的一定的价值,案件审理过程中应当重点区分店面转让费用的性质,即该费用具体包含有哪些项目,并考量具体项目的受益情况综合认定返还店面转让费的比例。

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