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征地拆迁类纠纷

关于农村征地拆迁需要了解的知识

来源: 时间:2019-07-12 13:43:04 次数:

一、农村征地拆迁基本法律制度

农村征地拆迁行为包括土地征收、征用和拆迁房屋及其不动产两个阶段。

征地行为,是指国家因为社会公共利益之需要依据法律的规定对集体所有的土地实行征收或征用并给土地所有权人、使用权人以补偿的行为。征地行为既包括将原土地所有权收归国有的土地征收行为,也包括只改变使用权的土地征用行为。如果土地上没有房屋等建筑物,征地行为不包括房屋拆迁行为。

拆迁行为,又称房屋拆迁行为,是指为了社会公共利益的需要,国家依照法律对依附于土地上的房屋予以拆除,并给予房屋所有权人、使用权人以补偿的活动总称。拆迁行为依土地性质不同分为农村和城市房屋拆迁行为,本书主要指农村集体土地上的房屋拆迁行为,故又称农村房屋拆迁行为。

实践中,土地征收程序和房屋拆迁补偿安置程序一般合并进行。

1.农村土地征收程序。

(1)征地补偿安置方案公告。县或市级国土资源管理局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》,在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。公告的内容主要包括:被征用土地的位置、地类、面积;地上附着物和青苗的种类、数量;需要安置的人员的数量;土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;农业人员的具体安置途径;其他有关征地补偿、安置的具体措施。

(2)报批征地补偿安置方案。县或市级国土管理部门将公告后的土地补偿、安置方案,连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。

(3)批准征地补偿安置方案。市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准后,报省国土资源部门备案,并交由市、县国土行政主管部门组织实施。

(4)土地补偿登记。征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内,持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。

被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以市、县国土管理行政主管部门的调查结果为准。

(5)实施补偿安置方案和交付土地。按规定支付征地补偿安置费。

2.农村房屋拆迁程序。

(1)用地单位申请领取规划用地许可证。

(2)申请拆迁许可。用地单位须持有国有土地使用权批准文件向房屋管理部门申请拆迁许可。

(3)进行拆迁宣传。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

(4)房屋拆迁管理部门发布拆迁公告。

(5)暂停有关活动。拆迁人取得征地或者占地批准文件后,可以向房管部门申请在用地范围内暂停办理有关事项,如停批宅基地和其他建设用地;停批新建、改建、扩建房屋、停办入户和分户等。

(6)拆迁人向房管部门确定拆迁实施方案。拆迁申请人必须依照法律的规定,对拟定的拆迁活动作出安排,主管机关以备案的方案作为监督其拆迁活动的依据。

(7)拆迁人委托评估机构对被拆迁范围内的房屋建筑物等进行拆迁评估。

(8)拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议。

(9)拆迁安置。先建后拆。

3.征地补偿费的内容与计算方式。征地补偿费,是指国家建设征收土地时按照被征收土地的原用途给予被征地单位补偿的各项费用,是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。征收土地的各项费用应当在自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

(1)土地补偿费。因国家征收土地对土地所有者在土地上的投入和收益造成损失的补偿。补偿的对象是土地所有权人。

《土地管理法》第47条规定,土地补偿费=该耕地被征收前3年平均年产值×补偿倍数。实践中,根据地方是否制定了统一年产值标准,有以下两种计算方式:

第一,在制定统一年产值标准的情况下,土地补偿费的计算方式为:土地补偿费=被征耕地面积×该耕地每单位面积统一年产值标准×补偿倍数。第二,在没有制定统一年产值标准的情况下,土地补偿费的计算方式为:土地补偿费=该耕地前3年平均年产量(包括副产品×平均农作物价格×补偿倍数。

(2)安置补助费。安置补助费,是指国有建设征收农民集体土地后,为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成生活困难所给予的补助费用

(3)青苗补偿费。青苗补偿费,是指征收土地时,对被征收土地上生长的农作物,如水稻、小麦、玉米、土豆、蔬菜等造成损失所给予的一次性经济补偿费用。

青苗补偿费的标准由各省、自治区、直辖市规定通常,一般农作物的青苗补偿费的标准最高按一季产值计算,如果是播种不久或投入较少,也可以按一季产值的一定比例计算。

(4)地上附着物补偿费。地上附着物补偿费是指对被征收土地上的各种地上建筑物、构筑物,如房屋、水井、道路、管线、水渠等以及拆迁和恢复费、被征收土地上林木的补偿或者砍伐费等。计算地上附着物补偿费,按照拆什么补偿什么,拆多少补偿多少,并且不低于原有水平为原则。其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。

(5)其他补偿费。其他补偿费,是指除土地补偿费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补助费以外的其他补偿费用,即因征收土地给被征收土地单位和农民造成的其他方面损失而支付的费用,如水利设施恢复费、误工费、搬迁费、基础设施恢复费等。

二、农村征地拆迁纠纷的主要情形

农村征地拆迁纠纷,是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,征收农村集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产而发生的纠纷。

农村征地拆迁纠纷主要有以下情形:

1.安置补偿资格认定纠纷。

2.土地和房屋面积计算纠纷。

3.土地、房屋交付与拆除纠纷。

4.耕地补偿费纠纷和安置补偿费分配纠纷。

三、调解农村征地拆迁纠纷应当注意的事项

(一)认定村民资格的依据

法律规定土地补偿费归农村集体经济组织所有,所以有权参与分配的也只能是集体经济组织成员。认定的依据一般应以户籍为原则,但户籍又不是唯一依据,需要综合考虑以下因素:

1.须以合法取得本村户籍为前提条件。

2.以从事农业生产为主要生活来源。

3.必须在本村有居所并与集体经济组织保持稳定的成员关系。

4.为集体经济组织的财产积累和经济发展尽过一定义务。

(二)农村几类特殊主体收益分配权的认定

1.农村出嫁女。承包期内,妇女婚后在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶,仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。

2.外出当兵人员。农民去服兵役,从法律关系层次看,只是暂离开了原集体经济组织,但其性质仍然是原集体经济组织成员因而凡是在部队服役的农业户口义务兵,享受同其余集体经济组织成员相同的权利,即享有征地补偿费的分配权。

3.户口外迁的在校大中专学生。因在大中专院校就读而将户口迁出,其父母仍以集体经济组织的基本生产资料为经济生活保障,为确保其安心学习并供给其所必要的生活费用,应当认定其具有分配资格。

4.新生儿。民事权利能力始于出生。对于新生儿,只要能够确认征地补偿费产生于新生儿出生之后,就应当认定新生儿的分配资格。

5.死亡人员。死亡人员由于丧失了民事主体资格,不能成为征地补偿费的分配对象。但有两种情况例外:①该人员的死亡时间是在已将其经列为征地安置补偿对象后,死亡人员应该享有分得安置补偿款的权利,其所得收益由继承人继承;②在土地被承包期间,承包人死亡的,如果属于承包人依法应当享有的关于承包土地使用、收益和土地承包经营权、流转权以及承包地依法被征收、占用后所获得相应补偿所产生的收益,承包人的继承人可以依法继承。

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