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二手房买卖纠纷

买到的二手房有质量问题怎么处理?

来源: 时间:2019-10-10 14:58:50 次数:

二手房与新房相比固然具有价格低、地段优、配套设施完善等优势,但不可否认的是,自然损耗和人为损害直接降低了二手房的使用价值,再加上我国尚处于房地产市场的发展初期,建筑质量本身堪忧,更大大加深了房屋的损耗程度。此外,前任业主的装修和修饰,也容易掩盖房屋的缺陷。基于上述种种原因,购房者对房屋的质量状况应当有理性的判断,在出现房屋质量纠纷时积极寻找有效途径维护自己的合法权益。

一、二手房有质量问题,是谁的责任?

根据我国《合同法》的规定,出卖人应当对出卖物的质量、品质和效用承担瑕疵担保责任,这就是常说的“物的瑕疵担保责任”。出卖人交付的出卖物不符合质量要求的,买受人可以根据损失的大小,合理选择要求修理、更换、减价、赔偿损失或者退货等救济措施。出卖人的这种担保责任可以采取明示和默示方式两种方式,即可以由双方在合同中明确约定,即使合同中没有涉及,出卖人仍然按《合同法》的规定承担相应的责任。但是,如果买受人订立合同时明知出卖物的质量存在瑕疵仍然接受的,则可免除出卖人的担保责任。

在二手房买卖过程中,出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任,主要考察出卖人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵,应当承担担保责任,但出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的,出卖人则不承担担保责任。根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点,出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然,如果购房者发现房屋具有重大质量问题,影响居住者人身安全的,可以要求解除房屋买卖合同,因为此时出卖人的行为已构成根本性违约,房屋买卖合同的目的无法实现,房屋买受人可以依据《合同法》的相关规定行使法定的合同解除权。

对于房屋的隐蔽质量瑕疵,出卖人往往认为应当由开发商承担责任,其实,要根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有,而是因为出卖人在装修、使用的过程中产生,购房人对此也不知情,则仍然由出卖人承担责任;反之,如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的,购房人可以以房屋所有人的身份向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。

二、二手房鉴别房屋质量的技巧

1、渗水漏水的问题

通称“五漏一渗”,是指屋面漏水、水箱偏水、楼地面漏水、上下水管道漏水、卫生洁具漏水和墙面渗水,这类问题约占质量问题总数的70%以上。

在看房时要特别注意:屋面天沟积水、阳台和卫生间地坪倒泛水、以及阳台雨后积水等都会造成楼地面渗偏,甚至水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。

不小心买到这类房子后,居住麻烦就大了,装修改造也要费大功夫。最简单的检查方法是在卫生间和阳台等处作一个排水试验,即在此处浇上一些水,看其是否能畅通无阻地排向出水口。

2、房屋开裂

检查房屋有无裂缝,首先仔细察看房屋的地面和墙上有无裂缝,如有裂缝,要看是什么样的裂缝。如果与房间横梁平行的裂缝,虽属质量问题,但基本不存在危险,修补后不会妨碍使用。

若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直,说明该房屋有可能存在结构性质量问题。其次,看承重墙是否有裂缝,若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后,表示该房屋存在安全隐患。对这类存在严重隐患的房屋,购买者一定不能抱侥幸心理。

3、门窗质量

建议将房屋门窗分别开关检验。铝合金门窗渗水、锈蚀;钢门窗零件脱落、损坏多,木门开启不灵活,关闭不密封。这类问题都会给后期居住带来不必要麻烦。

4、市政配套设施

供水,打开水龙头观察水的质量、水压:供电,确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的尴尬,户内外电线是否有老化的现象;有线电视,打开电视看一看图像是否清楚,能收多少台的节目;煤气,煤气的接通情况,是否已经换用了天然气。

5、私搭私建

屋顶搭建小阁楼;房屋内外部结构改动,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等;阳台的封闭情况等,这还都涉及到房屋面积的测算及面积搭建是否合法问题,要谨慎考虑。

6、房屋装修

房屋是否刚刚装修,这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷,比如,墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。

在电器安装问题上要尤为注意,如安装粗糙、缺件、凌乱、脏污、裂纹、透缝、松动、短(断)路、漏电、烃损等问题,都容易形成安全隐患。应开启电器仔细检查。

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